内行人经验谈：八大门道教你买到好房子！

买一套房子对于普通人来说，可谓一件大事，想想未来十几年甚至几十年都要住在这里面，所以买房前一定要做足功课。

但是，很多第一次买房的人，都不懂得该如何下手，下面就来看看内行人的一些“门道”吧！

门道一：不问面积问公摊

到了售楼处询问房屋的面积时，新手的问法直截了当：房子有多大？

内行人则明确房屋面积是建筑面积还是套内建筑面积？建筑面积包含公摊面积，而套内建筑面积不包含。

其实还可以换一种问法，“房子的公摊是多少？”一般公摊面积越小，实际使用面积就是越大，也就是得房率越高。

门道二：配套规划私下考察

一般我们看中一套房子，会问周围的配套规划，这点新手行内人都一样。

置业顾问们往往大肆吹嘘一些远景规划：以后有地铁经过、有商圈崛起、会修高架桥、湿地公园等等。

新手一般局限在听售楼员“浅谈则止”，内行人则会私下查看是否属实，深究“会不会有变数、有无文件下达、具体什么时候实现等问题”。

对于一些现有配套，内行人也十分注意，如果置业顾问说离公交站、某商圈很近，几步路就到了，那么行内人一定要实地去走走，看是不是真的很近，有哪些公交会一一去核实，一点也不嫌麻烦。

还会问问周围的居民，实际的住房感受，多方打听免得日后后悔。

门道三：不问使用年限问拿地时间

大家都知道有个土地使用年限，住宅一般为70年，公寓一般为40年。

碰到内行们就要问的更深一点，例如“土地是否被囤积？囤积了多少年？”了解实际拥有的土地使用年限。

门道四：不问价格问差价

小白一般询问看中房子的价格，而内行人会多方打听不同朝向、不同楼层房子的差价和原因。

置业顾问不会主动告诉你房子的差价，需要自己“层层深入”细细打听，不同楼层价格相差几十元，越高越贵，主动询问置业顾问计算不同楼层需付的价格。

门道五：不问物业费问归属

我们一般会问物业管理费多少？置业顾问可能直接跟你说xx元/㎡每月。

老司机则会问：“这个是第一年促销的费用，还是一直这个价？”，而且一定要问“物业公司是跟你们一起的还是外聘的？”这点很重要。

最好选用物业公司归属于开发商的楼盘，例如万科、保利的楼盘都是自己的物业公司。

有的开发商建完房子三五年后无影无踪，出了问题外聘的物业公司也找不到开发商，那么后期会带来很多麻烦。

门道六：不光看户型图还看平面图

多数人一般关心看中房子的户型图，看房子的窗户分布在哪，多不多。

实际上有的窗户开在狭小的采光井里，开了窗采光也不一定好。

而内行人一般拿起总平面图（一层楼每套房的布置）看看，看窗户前是对着外面的世界还是对着一面墙。

另外楼栋之间的差距、楼道的空间大小很大程度决定日后的居住体验，因此可以看看楼栋分布图和楼层总平面设计图。

门道七：不看样板间看毛坯

各方面基本信息了解够了，置业顾问会带大家去看样板间，其实这里面也有内情：

一般开发商会把样板间建在一块空地上或者楼栋中间，周围毫无遮挡，肯定采光好，再加上精装修，豪华家具一摆，一切看上去妥妥的。

内行人人会直接看毛坯房，而且是不同时段去看，这样才能真正了解房子到底好不好，不排除有的品牌开发商会直接带顾客看样板间和毛坯房。

门道八：看沙盘也要看规划图

别光看沙盘模型做得很漂亮，绿化多、楼间距大、景观美等等，要知道虽然是按照一定比例做的，但是难免夸张。

因此，沙盘只能够做为了解大概位置的参考，不能完全信任。要看就看设计规划图！

想知道具体的规划，那么一定要看规划图！在规划图上你可以清晰的看见停车位、垃圾库、变电站等的分布，一般是经过备案后定稿的，开发商会上面的尺寸、物体修建，更改机会很小，能够为你选取楼栋和楼层提供参考。

（以上回答发布于2017-10-13，当前相关购房政策请以实际为准）

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